近年来房价疯涨，究竟是什么原因造成的，是成本上升推动，还是需求过盛导致？不应否认，有成本上涨的因素，近年来人工费、钢材、水泥、土地费确曾大幅度增加，不排除这个促素致使房价上升。但是，纯粹由成本推动的价格上升，幅度应该不会这么大，频率也绝不会这么高。而且，依照主流经济学价格领导成本的新观念，钢材、水泥、土地费的上升也是由房价的上升带动的。如此说来，房价的飞涨只能归咎于强大的购房需求，唯有需求拉动，才可以解释清楚中国房价持续大幅涨升的真正原因。

    非理性购房需求是造成房价疯涨的主要因素

    问题的关键是，目前这种过度旺盛的购房需求是不合理的，严格的说是非理性的。按照国际上房屋销售价格与工资收入合理比例看，今天中国主要城市的房价早已超出了普通百姓的支付能力[1]。许多经济学家因此断定目前中国的房价泡沫过多，终将难以维持。但是，由于持续近十年的房价高速上涨，尤其是近年来的飞涨，早已改变了人们对房价应该持有的谨慎态度。在前几年经济处于通货紧缩的情况下，房产都显示了惊人的增值能力，更何况今天通货膨胀的条件下。在主要城市购买了黄金地段的房屋乃至潜在的黄金地段的房屋，无疑是中了头彩，不是增值的问题，而是因此成了巨富。有了房价十年涨升的切身经验，就是头脑再不敏感的人，今天也会把房产作为资产增值的首选。

    在没有更多投资渠道的情况下，大量民间资本自然也看到了投资房产的极好机会，以及其增值盈利的必然性，因此纷纷涌入投资性购房的大潮之中。国际资本在人民币升值的长期预期下，同样看到中国房地产10年涨升带来的巨大投资收益，亦开始通过各种渠道投入中国的房地产市场。

    重要的一点是，中国社会普遍对银行贷款持轻率态度，认为借银行的钱，实际就是借国家的钱，盈了钱还钱，亏了钱就可以不管了。因而贷款的热情和积极性历来很高。加之房产又是一个只需少量资本就可以套来大比例贷款的极好项目，因而购房也成了一些人套取银行贷款惯用的手段。投资股市要自己支付全部资金，且须承担股票下跌的巨大风险。投资性买房，既不存在下跌风险，又可以用少量资金，贷出10年20年期的大比例贷款。买房后持有几年，待地价房价涨升，一脱手就是大笔的盈利，比炒作期货还安全可靠，提款容易。万一遇到麻烦，实在支付不了银行贷款，房产交给银行打理就是了[2]。

    更有普通民众，见房价持续飞涨，没有跌回来的意思，为了自己的子女、孙辈们将来有个房子住，也把买房当成了全家人共同追求的目标。买一套今天的房子，虽然花光了积蓄，但给儿孙们留下一处财产，使他们未来不为住房发愁，也算了却了做老人的一份心愿。有钱人可以两套三套的投资买房，博取涨价收益，我等普通百姓全家人或几家人联合，倾其所有财力，再加上银行的大笔贷款，买一套房子总可以吧。

    有了这样几种人的大力购买与这样几类购买力的热切追捧，房地产市场要想不热，很难！该行业不要说每年20%、30%的增长率，就是每年增长百分之百，也难以满足全社会巨大的购房需求。在这种普遍预期涨价，而又只需少量资金就可以做杠杆投资的全民购房运动中，任何一种单一的力量要想制止住房价的上涨，可以说难若上青天。除非把非理性的购房需求打压下来[3]。

    现在人们提出的几个影响房价上涨的因素，比如政府控制土地，房地产行业竞争不充分等等，就是加以改变，也无法根本解决目前房产过度需求这一问题。即便土地归私人所有，唯一的结果只能是：更多的土地用于房地产开发，更多的房子供应市场。前面已经说过，在非理性购房需求急剧膨胀的大背景下，增加供给对目前的中国房地产市场永远是杯水车薪。放开房地产开发的行业准入限制，引入更多的企业和资本进入房地产市场，这一主张从长远计，自然有许多好处。但是，对于平抑目前房价，这个措施意义不大。由于巨大的购房需求不能满足，不存在房子成本高质量差卖不出去的问题。新进入房地产业的开发者，照样不会把精力放在降低造价，提高质量，以尽可能低的价格出售房屋上，而是会把精力放在占有和储存地皮，待价而沽上。

    还有一种观点认为，政府难道不可以将土地卖给购房者或购房者协会，这样一来，房地产商囤积土地、坐收渔利的事情该不会发生了吧。土地费上涨带来的利益也不会进入地产商的口袋里，垄断房价，致使房价不断上升的问题必将难以出现。该观点提出者有所不知，购房者与投资者是不容易区分的，在当下中国，投资性购房或者说带有投资意图的购房行为多之又多，愈来愈多。国家在卖给人们地皮时，怎么知道他是为地皮升值而建房，还是为居住而建房呢？他买了地皮，你如何能杜绝他因为各种原因（如建房资金不足、工作变动、家庭麻烦）而转让地皮呢？政府在出售地皮给购房者的时候，怎么能完全查证清楚，购买者不是在为投机者或不是在为房地产商套购地皮呢？

    以租代售，对非理性购房需求实施釜底抽薪

    针对目前由过度需求导致的房价飞涨，控制房价的唯一办法是减少购房需求。各级政府应正视国内房价非理性上涨的现实，尤其是正视这一现实已经和必将给未来造成的巨大灾难[4]。应该从根本上扭转这样国人的这样一种错误观念：即房价从1000元涨到2000元，2000元涨到4000元，再到今天8000-10000元，在很短的时间内，单位面积价格上涨四倍五倍乃至十倍，如此的非理性涨升，因为它已经涨上来了，成了事实，银行也提供了贷款，因此我们就不能让它随便的跌下来，因为，那样将会给中国经济和国有银行带来一系列无法解决的问题。而今天控制房价、制止房价飞涨的政策手段，如果提出或者实际上做到了将房价从8000元降到7000元、1万元降到8000元，那就是非理性打压房价，就是不负责任、可能会给国家金融房地产行业带来巨大灾难的做法[5]！这种观念从一定意义上说是强盗逻辑。世界上的任何事物，不论是自然事务还是社会事务，都是有起有落的，股市期市乃至普通商品市场无不如此，唯有中国的房地产市场，只涨得，跌不得。如此这般的心态和观念，岂不是会让房市的矛盾积聚得愈来愈大，非理性的涨升愈发不可收，岂不是会让更多的人、更多的资金、更多的社会财富深陷其中吗？

    要知道，我们的商品房市场与任何别的市场都有所不同，其他各类市场的炒作不会带来像房地产市场这样巨大的问题。因为房地产市场，严格的说是一个主要靠贷款维持的市场，不论是房地产商的开发款，还是建筑商的建设款，抑或是买房者的购房款，绝大多数资金都来源于银行，可以说房地产市场70-80%的款都是来自银行。因而这个市场的炒作严格的说是以公款作基础的炒作。而用公款炒作某种很难退出的实物商品，一旦出现问题，后果可想而知。

    今天，在治理房价问题上，再也不能有丝毫的妥协让步，而必须采取坚决果断的态度，把高涨的非理性购房需求压下来。首先，政府应明确告知公众，现有的房价是非理性的，政府是坚决反对的，也是决不会放任不管的。政府保证在今天的经济与管理能力下，完全做得到居者有其屋，不会让人们尤其是中低收入者没有房子住。改革前那样的经济条件和国家实力，尚且不会，今天更不至此。

    其次，大幅度提高首付比例，比如将其提高到80%，或者干脆停止贷款，如此可以将投资性购房需求，绝大多数压下来。

    第三、禁止或基本取消外国人以及港澳台人士在大陆购房。中国大陆的土地尤其是大中城市的土地，是极其宝贵及其稀缺的资源，在我们已经将高端产品市场、金融服务业市场等宝贵资源让与外国人和港澳台之后（因为WTO规则，不得不如此），现在应该将不可再生的重要资源——土地资源——控制在自己手里。尤其是在土地价格持续不断大幅涨升的背景下，更应如此。因为今天卖房实际上就是卖土地，在规定的使用期内，商品房所占用的土地其增值利益不归国家所有，商品房用地一般也无法挪作他用。虽然外国及港澳台企业工作的外方人士，生活在中国，中国政府应该为其提供合适的住房。但是，在时下中国特殊的经济情况下，中国的房屋，对他们只租不卖是说得过去的。

    第四、用租房制代替买房制，既然房价80%的资金全都出自于国家银行，而银行的实际担保人又是政府。作为国有商业银行的所有者，作为银行信誉的实际保证人，国家对国有商业银行无法脱开其终极责任。既然如此，为了防止房地产市场失控给国家金融带来的巨大风险，政府控制所有的新建住房，以租代售，解决居民的住房需求并抑制房价，就是合理的，也是可行的。更是符合老百姓根本利益的。绝大多数购房人是为了居住而买房，因而对于一般的住房需求者，只要符合条件，政府可以为其提供市场价的房屋出租。对于低收入者，提供廉租房。各级政府还可以利用自己掌握的制定土地转让价格的权力，通过调整地价以控制建房成本，降低租房价格，间接影响房产市场的价格走势。

    由政府组织竞争充分的建筑招投标，将新建住宅的建筑施工权发包给符合条件的各类建筑公司，当然也可以包括房地产商。通过减少开发商和销售环节，大幅度降低市场房屋建筑成本，以保证政府所有的房产价格适中，政府的租房价格维持在较低的水平。明确告知市民，在现阶段，在及其严重的房地产价格危急形势下，由政府直接控制全部住房建设，新建房屋全部出租，不出售，是短期的政策。是为了杜绝各种资本炒作房地产，制止房价飞涨不得已而采取的应急措施。像香港特别行政区为狙击外国投机资本而动用政府储备入股市救市一样，一旦完成了平抑房价、制止房价非理性狂涨的历史任务，就可以马上放开新建住房的市场销售。

    政府采取以租代售的政策，一方面因为土地上涨的利益租房者拿不到，从而大幅度减少住房的投资需求；另一方面，国内的租房市场一直以来没有出现过火爆的现象，这说明社会真实的住房需求与巨大的购房热情十分不相称，租房冷与购房热两者必有一种现象是不真实的。政府涉足租房市不仅可以为人们实际的住房需要提供帮助，更可以打击囤积住房的投机客，还可以影响和控制商品房价格。

    总而言之，一方面银行资金上不为投资购房提供能够任何条件，另一方面又将国外及港澳台购房者排除出购房队伍，更重要的方面，政府采取有力措施掌控全部新建商品房，以租代售。为真正需要住房的老百姓，提供价格合理，适应百姓收入水平的租住房。这三方面的结合，将会使中国房地产市场非理性购房需求降下来。只有购房需求下降了，非理性的房价才会回落。房地产市场的温度才可能恢复到正常水平，国家的经济安全和人民群众的根本利益才会得到切实的维护。

    备 注：
[1]《中国房地产市场模式探索》，易宪荣8月18日凤凰卫视演讲稿
[2][4]《从次级债危机看我国按揭市场风险》（易宪荣）
[3][5]《仅增加有效住房供给不能稳定房价》（易宪荣）