政府总理温家宝说，“买房难”是他的错，是他的工作没有做好。有一种观点也这么认为，说“买房难”考验政府的执政能力。

 

　　我们就来看一下，有什么东西可以有能力解决“买房难”的问题。

 

 

　　目前所说的买房难，其实说的是“买不起房”，如果你有钱，买房是不难的。有一种对市场的盲目崇拜，认为市场不存在“买不起”的问题，他们认为一切“上不起学”、“看不起病”或者“吃不起饭”的问题，都是因为市场化不够产生的。也就是说，他们认为，在理想的市场化条件下，不存在“买不起”的问题。只要我们完全市场化了，一切“买不起”的问题都可以解决。

 

　　这种观点的基本出发点是，市场可以解决“供需矛盾”，市场可以完美地满足“需求”。这种观点的最大盲点在于错误理解了“市场需求”。不错，市场可以满足“需求”，但市场可以满足的“需求”是由两个要素组成的，一个是有购买的欲望，另一个是有购买的能力。如果缺乏支付能力，连市场需求都不是。根据价格原理，市场的供给恰好可以满足需求，如果有任何人因为支付能力有限不构成需求，市场根本就不满足他。

 

　　所以，“买不起”是社会市场化的一个基本特征，“进一步市场化”根本不解决这个问题。没有人是什么都买得起的，也没有商品是人人都买得起的。“需求被充分满足”与“买不起”不仅可以并存，而且二者并存是市场的必然结果。马克思和斯蒂格里茨从不同的角度出发同时证明了一个原理，有一部分人缺乏最基本的支付能力，竟然是市场效率的一个必要条件。“主流经济学”（包括西方的“主流”）在向人们介绍市场的高效率的时候，只介绍市场可以满足需求，却忘记了介绍缺乏支付能力的人根本就不是需求。更糟糕的是，这种话说多了，“三人成虎”，竟然连他们自己也糊涂了，自己被自己忽悠得相信市场可以解决“买不起“的问题。

 

　　房产是一种高价商品，“买不起房”的人当然要比“吃不起饭”的人要多得多。面对“买不起”这样的高价商品，本来合理的理解应该是，“买不起”是正常的，人人都买得起这样的高价商品才是不正常的，因为想买就一定要买得起，这世界上没有任何机制可以满足如此的欲望。富裕社会如日本，尚有一半人口买不起房，中国有什么办法解决这个问题？

 

　　主流经济学仍然没有意识到相当大一部分人“买不起房产”是市场的本来面目的时候，整个社会就已经发现了这个秘密，这不能不说是这个国家的学界的一个悲哀。当这些主流经济学家仍然在徒劳地重复“进一步市场化可以解决这个问题”的时候，整个社会早已看清了，市场一定解决不了这个问题。既然市场中永远有人“买不起房”，于是另外一种观点就逐渐占了上风，认为市场必须干预，干预的方法就是价格管制，让买不起变成买得起。

 

 

　　还有一种理论，认为“买不起房产”是市场被扭曲的结果，这个扭曲，就是泡沫。本来我们是买得起的，因为泡沫所以我们买不起了，这就是泡沫说可以和“买不起房产”搅在一起说的原因。政府出台了许多“国几条”之类的东西，希望用基本符合市场规律的手段给房价“降温”。这种方式的基本出发点是认为房地产价格存在泡沫，然而不幸的是，虽然这一次挤泡沫的手段比过去严厉得多，但效果却不理想（可见“泡沫说”非常值得怀疑），于是政府采取更严厉的手段：直接限价。比如经济适用房实际上就是直接限价的一种形式，另外一种形式是在土地拍卖的时候直接限制未来的产品价格。

 

　　一个基本的判断是，“限价”解决的绝对不是泡沫问题，无论用什么经济学理论，都没有用价格管制来解决泡沫问题的方案。如果房地产的价格只有用限价的方式才能“降温”，说明它的价格并不存在泡沫。根据凯恩斯的理论，对市场进行宏观调控是可行的也是必要的，但我们千万不要忘记什么叫做“宏观”调控。宏观调控的意思并非大规模调控，宏观调控的意思也不等同于政府干预市场。宏观的意思是说，无论你用什么调控手段，千万不要在价格这个核心的微观机制上干预市场。当宏观调控手段比如货币手段、财政手段之类达不到目的是时候，只有两种可能，一种是这个经济体陷入了“滞胀”，凯恩斯主义在西方的主流地位就是被一次萧条和通货膨胀同时发生而终结；另一种可能是，这个目的本身有问题。中国的经济依然在高速发展，没有任何“滞胀”的迹象，在这种高速发展的前提下，要用宏观调控的办法将房价降下来，这根本是不可能的事情，“宏观”调控没有任何效果也就在预料之中了。

 

　　本来，宏观调控的结果已经证明了房价没有多少泡沫，但泡沫说依然不退，因为如果没有了泡沫说，价格管制就失去了任何经济学理论基础。但理论告诉我们，当你需要用价格管制的方法来对付泡沫的时候，就已经说明了泡沫是根本不存在的。

 

　　泡沫和“买不起房产”没有任何关系。“泡沫”是“不正常”的市场现象，在理想的市场中是不应该存在泡沫的；而“买不起房产”是一个正常的市场现象，即使是在最完美的市场中依然存在。即使是将泡沫挤干了，仍然有大量人口“买不起房产”。有没有泡沫也要说泡沫，道理其实很简单，因为“调控”市场唯一在理论上站得住脚的理由就是泡沫。

 

　　将买不起的问题和泡沫放在一起说，是为了让价格管制有一个理论依据。但这种说法一定会造成理论的混乱。一个显而易见的混乱是，有很多人认为，如果泡沫破裂，自己就可以买房了。这种说法根本就不知道泡沫破裂意味着经济危机，危机到来的时候，房价虽然暴跌，但你可能连吃饭都成问题，更不用说买房了。

 

　　泡沫说当中，其实有大量类似这种的经济学常识错误，这种基本的错误之所以可以流行，与主流经济学在这种重大经济政策问题上几乎完全失语有直接关系。这种失语直接导致了一个我们见怪不怪的现象，就是有自称专家的人在大众媒体上随意发表关于是否存在泡沫的言论。本来泡沫的识别有极强的技术性，根本就没有一个简单的标准，但我们的舆论就有本事将泡沫的判断这样一个纯技术问题转化成一个立场问题：凡认为目前房地产存在泡沫的人就是好人，是有良心的人；凡认为目前房地产不存在泡沫的人就是坏人，是地产商的代言人，是人民的敌人。简直莫名其妙。

 

 

　　既然市场不能解决“买不起房”的问题，于是主张用市场来解决这个问题的人就只好全部闭嘴；既然宏观手段不能实质性地降低价格，于是就只好在微观上下手，价格管制就成为唯一的选择。无论是在土地拍卖的时候规定价格上限还是经济适用房，其核心内容只有一个：价格管制，设立“房产”这种商品的价格上限，在微观上直接干预市场。

 

　　直观来说，价格管制的目的是为了解决市场不能解决的“支付能力”问题。限制价格上限的办法可以使支付能力不够的人从不是需求变成市场需求，似乎是一件好事，但当市场中的“需求”被价格上限人为扩大之后，限价的后果马上就会发生：市场供给与市场需求之间因为限价而出现缺口。限价幅度越大，供需缺口就越大，这个最基本的市场规律不以任何人的善良愿望而转移，也不以你用什么经济学理论来理解市场而转移。价格管制将导致供给短缺，这个最基本的市场规律被价格管制的主张严重忽略了。

 

　　任何商品，房产也不例外，市场不能解决“买不起”的问题。价格管制虽然可以让更多的人“买得起”，但一定产生“买不到”的问题。市场可以几乎完美地解决“买不到”的问题，价格机制就是供给满足需求的完美机制，但它产生“买不起”的问题；价格管制可以部分解决“买不起”的问题（无论如何管制，总有人买不起），却产生“买不到”的问题。也就是说，价格管制既有“买不到”的问题，还有“买不起”的问题，它是一个好方法吗？显然不是，“买房”依然难。

 

　　经过了近三十年的商品短缺时代，又经过了近三十年的经济学普及，我们竟然仍然会忽略价格管制会造成商品短缺这个最基本的经济规律，仍然会用价格管制的办法来解决问题。“遵循市场规律”难道真的是一句空话吗？善于寻找“深层次原因”的中国学界，却从来不在乎这后面的深层次原因。

 

 

　　每当看到有人买到限价房或者经济适用房，在电视上兴高采烈地说“我们终于买得起房了”的时候，没有得到这种好处的人就一定会产生一个疑问：为什么他可以捡到这便宜？

 

　　由于限价产生的供需缺口，需求永远大于供给，在这种情况下，资源如何分配？当前流行的说法是：分配给真正需要住房的人。这种空话竟然出自经济学家甚至著名经济学家之口实在是一种耻辱。

 

　　将经济适用房这种价格管制商品分配给“真正需要住房的人”产生三个问题。

 

　　第一个问题，没有任何存款的人不在“真正需要住房的人之列”，这些人的处境与在市场条件下“买不起房产”的人处境相同。“买不起”的问题仍然没有解决。

 

　　第二个问题，由于供需缺口的存在，房源永远少于有足够支付能力的“真正需要住房的人”，两套房子三个人分，如何分配？由于价格管制，供需缺口不会导致任何供给的增加，缺口永远存在。由于供给不足，我们根本就没有办法将并不足够分配的资源分配给“真正需要的人”。“买不到”的问题必然发生。

 

　　第三个问题，不能用价格机制来分配的东西最后分配的结果往往都非常糟糕。“真正需要住房的人”这种标准是不可识别的，无论我们采用一种什么价格机制以外的标准来分配稀缺资源，掌管分配大权的人都处于一种先天的有利地位，对资源的竞争于是围绕掌管分配大权的人展开，“路子”和“关系”将重新成为资源配置的主要手段，全社会将为此支付庞大的交易成本。

 

　　长期以来，政府官员都不愿意放弃“批租”土地的权力，随着市场经济的发展、法制的健全以及社会的强大压力，我们好不容易将土地这种资源的分配用拍卖的方式合理化了。如今，由于价格管制的强大舆论，土地的分配权将再次回到政府官员手中，既然土地不应该由出价最高的人获得，那么就只能由政府官员指定的人获得。不仅如此，房产的分配也必须掌握在政府手中，其后果如何，并不需要多丰富的想像力也可以清楚。

 

　　经济适用房以及各种关于价格管制的建议，都忽略了这个最重要的问题：不用价格来分配，资源如何分配？如果必须由政府直接参与才能分配资源，其对社会的危害比用价格机制来分配要巨大得多，这个社会将因为交易成本太高而处于低效率之中，同时还为腐败提供了更广大的机会。社会在承受了如此巨大的成本之后结果是什么呢？结果是商品短缺。“买房难”的问题仍然无法解决，“买不起”的人分成了两种，一种仍然买不起，一种买不到。买房本来就难，用市场和干预市场的办法都不能解决这个问题。

 

 

　　用市场的办法来解决“买房产”的问题，一定有人买不起，这是市场的本来面目，市场再完美、经济再发达，问题依然存在。用价格管制的办法干预市场，不仅不能完全解决买不起的问题，而且还发生买不到的问题，并为权力寻租提供了机会。无论如何采取什么方式，“买房难”都一定存在，不是买不起，就是买不到。当政府总理以为“买房难”是因为自己的工作没有做好的时候，他自己就将自己装进了一个死胡同，永远也出不来。

 

　　像房产这样的高价商品，要想做到人人买得起、人人买得到，其实本来就是不可能的。对于这样的高价商品，解决问题的唯一方法只能是“买不起就不买”。市场上类似的高价商品，甚至有许多价格比房产低得多的商品，人类都是这样处理的，若非如此，人将因为自己的欲望永远无法满足而崩溃。

 

　　一个最具有煽动性的问题是，住房是人的基本权利，“不买房”住在什么地方呢？舆论就是在这种煽动下混乱的。

 

　　前面的分析告诉我们，这个社会的确存在“买房难”的问题，而且没有办法解决“买房难”的问题，目前流行的一切手段，不是产生“买不起”就是产生“买不到”的问题。

 

　　但我们这个社会并不存在“住房难”的问题。即使是高喊“住房是人的基本权利”最响的人，也从来没有提出过“住房难”的问题。当谈到问题的严重性的时候，这些人分明说的是“有70％的城市家庭买不起房”，我们从来就没有见过有任何调查告诉我们到底有多少比例的人口没有房子住。这样一个基本事实告诉我们，我们这个社会的住房问题并不严重，严重的仅仅是“买房”问题。

 

　　人的基本权利是住房，而不是购置房产。人类有足够的智慧解决住房问题，市场提供了解决这个问题的一个重要手段：“租赁”。美国有30％的人口、日本有50％的人口没有买房，但他们都有地方住，市场有办法解决绝大多数人口的住房问题。有研究说，中国有70％的城市家庭“买不起房”，和美国、日本的数据相比，这个比例也基本符合中国的经济发展水平。问题的关键是，市场有办法解决这70％人口的住房问题吗？一个基本事实是，他们绝大多数都有房子住，人权可以得到基本的保障。中国对居住问题的解决比起世界上其它发展中国家来，结果要好的多。在这样一个人口大国，没有出现在发展中国家普遍存在的大规模城市贫民窟、大规模棚户区。这本身已经说明中国政府极其关注居住这样一个基本人权。

 

　　在中国这样一个发展中的人口大国，居住条件不能说已经理想，但我们可以说没有出现严重问题。认为问题严重的人，不是要改善那些最贫穷人口的居住条件，而是要为自己争得一份房产。“居者有其屋”，已经是居者还不够，还要有房产。这才是所谓“买房难”问题的症结所在。

 

 

　　住房和买房，这是两个完全不同的问题。居住是基本人权，但房产不是；市场可以基本上保证绝大多数人有房住，但绝对不能保证他们都有房产；一个社会有义务保障居住这个基本人权，却没有义务没人提供一套房产；我们这个社会也许已经有足够的能力保证全体社会成员有房住（所谓廉租房计划，就是让支付租金都有困难的人有房住），但永远没有办法让全体社会成员都有房产。

 

　　为了解决“买房产”的问题，我们在万般无奈的情况下，只好祭出“价格管制”这种下下策，甚至忘记了这种下下策实际上什么问题也解决不了。如果我们真的是从基本人权出发，就应该用“住房”问题来替代“买房”问题。

 

　　退一步海阔天空。首先，我们的基本诉求本来就是最基本的生存条件，是居所问题。只有居所问题才有正义性，才是所谓民生问题。房产问题不是民生问题，不具备正义性。把基本诉求弄清楚了之后，我们发现，市场有办法基本上解决这个问题，这个办法，就是租赁。市场解决民生问题的能力竟然比我们所想像的要大得多，我们根本就不需要支付价格管制的代价。当然，市场并非万能，仍然会有一部分人连租金都支付不起，但这部分人口的比例是非常少的，他们的民生问题，我们这个社会完全有能力用社会保障的办法（比如说廉租房）解决掉。如果其中的原理还有人不清楚，那么请看“市场发达国家”是如何用这样的方式解决这种民生问题的。

 

　　这种对全世界都有效的民生问题解决方式，在中国会受到一些阻力，这种阻力来自中国人的一个根深蒂固的传统观念：一定要有房产才对得起祖宗。在中国的农村，我们几乎已经解决了这个问题，反而是在经济发展和个人收入都高得多的城市，我们没有办法解决这个问题。这样一个基本事实告诉我们，这种来自农耕社会的传统观念并不适合都市化的现代社会。我们没有任何必要为这种不适合都市社会的传统观念所束缚，因为这种传统观念所代表的并不是民生问题，而是纯粹的观念问题。有人将这种观念称为中国特色，这是错误的，这种观念是农耕社会的特色。它不仅是中国农村的特色，也是一切农耕社会的特色。改革这种观念，我们要放弃的不是中国特色，而是放弃一个只适用于农耕社会的“理想”。

 

　　产生于农耕社会的观念，阻碍了工业化社会的发展，这在一个国家从农耕社会向工业化社会转型的过程中，是必然要发生的事情，并不奇怪。但如果这个国家的“理论界”被这种农耕社会的观念搅和得不知所云，竟然众口一词不惜用根本不能解决问题的价格管制手段来迁就这种过时的观念，这才奇怪。

 

　　一切关于住房是民生问题的诉求，都应该回归到住房这个真正和民生有关的问题上来。买不起房产没关系，民生问题依然可以解决。如果要用每个家庭一套房产来解决每个家庭的居住问题，你就是把市场折腾得一塌糊涂也做不到。

 

　　对于温家宝总理来说，“买房难”不是你的错，那是因为经济发展个人收入水平提高，手里有一点积蓄的人比过去多了。不用担心他们的民生问题，他们手里的积蓄足以解决自己的民生问题，一个人口大国的总理，应该关注的是手里一点积蓄都没有的人。这些人根本就没有机会抱怨“买房难”。一个社会，中等收入家庭的民生问题应该交给市场去解决，发展经济、提高收入，让大家多赚钱。赚得到钱，他爱买什么就买什么，买不起不买就是了。如果他们银行里有几十万存款等着买限价房还要一家三口挤在10平米的小屋里，这是他们自己的选择，你管不过来。一个社会，政府要关心的是低收入甚至无收入家庭，因为市场不能解决他们的民生问题。一切社会福利计划，支付代价的都是全体纳税人，全体纳税人支付的代价如果用于解决低收入人群的民生问题，这是一个合理的社会；如果用来为中等收入家庭购置不动产，这不是一个合理的社会，是畸形的社会。为“买房难”而价格管制，畸形是多重的，它直接干预市场的合理运行，商品短缺、效率低下；令全社会支付代价，补贴的却是手里有相当储蓄的人；而且还仅仅是这些人当中有路子得到这种补贴的人。

 

 

　　结论很简单，在一个都市社会中，每个人都要有积蓄，而且这种积蓄还要多到足够交换成不动产，这种难题，是人类到目前为止还没有办法解决的难题。用这种无法解决的难题来考验政府的执政能力，除了增加民众与政府之间的对立，以及加剧社会矛盾和冲突以外，没有任何积极意义。一个政府如果要用价格管制的办法来解决这个难题，结果就一定比难题本身还要糟糕。人类的智慧是在面对这种难题的时候泰然处之，买不起房产？不买就是了，用市场中别的办法来解决住房这个民生问题。如果租都租不起，再来考验政府的执政能力不迟。