近几年，席卷全国的房价飙升浪潮迟迟不退，成为从城市普通居民到各级政府首长长时间关注的焦点。高房价成为城镇中低收入群体的一个痛，其无可辩驳地和医疗、教育并称为压在中国人头上的新“三座大山”。

 

　　有意思的是，中国房地产业这几年在投资规模的增速上，大大超出同期任何一个行业，毫无悬念地成为中国成长最快的行业。但就是这样一个供应量急剧放大的产业，在全国总体物价水平涨幅缓慢、甚至出现轻微通货紧缩的情况下，房地产价格的上涨幅度却超乎人们的预想，不但大大高于同期GDP的增幅，更是城镇职工收入平均增速的数倍，使城镇中低收入居民购房欲望变得越来越渺茫。

 

　　房价的过快增长，不但让城市部分居民承受着巨大的生活压力，也使政府对房地产业的依赖度不断增强。长此以往，将不利于和谐社会的建设，这也引起了决策层的高度关注。

 

　　如何遏制房价的过快增速，国家相继出台了很多的政策，尤其受到百姓期待的就有去年5月份出台的“国八条”和今年5月份出台的“国六条”了。

 

　　这一系列新政的出台，对于遏制房价的过快增长起到了一定的积极作用，有的政策效果将在后期逐渐显现。但也有一些措施起到的作用却十分有限，有的甚至起着适得其反的作用，形成这一现象的主要原因大致如下：一是部分伪专家给决策者提供馊主意或者以自己的头衔、名气去影响决策者。这些所谓的专家，往往只会研究自身偏好的一个小小的方面，忽视了房地产业在整个宏观经济中的影响力。如在目前供不应求的市场环境下，一些专家还在大声呼吁提高房地产企业贷款利率、调高个人按揭贷款利率以及提高首付等；以中国社会科学院金融研究所金融发展研究室主任易宪容为代表的专家甚至无视“税负转嫁”这一基本规律，抛出“征收个税将使二手房的成交价格下跌15%到20%”的观点；二是强调大一统式的政策模式，容易导致“一人得病，全家吃药”之患。由于中国经济发展的不平衡，以及各地方政府管理城市的理念不同，导致各地房地产的发展也存在着巨大的差异，有的地方房价至今仍在低价位上运行，而用一个标准去调控不同背景下的城市房地产市场，当然无法达到预期的效果。如 “套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积要占开发总面积的70%”这一规定，就忽视了房价仍处于低价位的一些中小城市消费者的购房需求，也限制了“先富一族”居住条件的改善；三是硬性指标设置不够科学，如对普通商品房的定义就比较荒谬。仅拿芜湖为例吧，区分一套住房为普通商品房还是高档商品房的唯一标准就是建筑面积是否超过144平米。大家都会有疑问：花30万元在开发区购买的144平米住房是高档商品房，而花60万在市中心购买的143平米住宅却是普通商品房；花50万购买的120平米住宅房是普通商品房，而在同一小区，因家庭人口多而花60万购买的160平米的跃层却是高档商品房？四是一些限制性购房违背了市场基本准则，如今年7月份出台的限制外资炒房规定。既然国家将房地产业定为国民经济支柱产业，那就应该鼓励房地产交易以促进其健康发展，政府需要做的只能是如何规范市场、防止开发商垄断等分内工作；五是经济适用房建设的配套管理措施没有跟上，给投机者以可乘之机。当大家看到北京有人开着宝马车去排队领取购买经济适用房房号时，那些骑着自行车的普通居民肯定没有他们跑得快；一些开发商、建筑商甚至雇佣民工提前几天排队，使经济使用房无法让那些本应享受的人享受到。

 

　　针对当前房价涨幅依然居高不下的矛盾，我们也不是无能为力，政府在调控房价问题上依然是可以大有作为的。让高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房四位一体协调发展，是未来房地产市场健康发展的方向，对缓解因高房价而带来的社会矛盾必将起到积极的作用。

 

　　第一，针对中国尤其是东部地区土地资源相对稀缺的实际，应限制高档商品房的建设，对那些别墅、花园式等容积率较低的建筑，应征收特别消费税（费），特别是对一些亲水、依山的地块，一定要规范拍卖程序，杜绝挂牌、出让。

 

　　第二、让普通商品房完全市场化运作。作为一个产业，而且被视为国民经济支柱产业的房地产业，政府的过度干预是不利于其长期健康发展的。政府作为土地资源的掌控者，应摈弃与民争利的思维模式，可以加大土地集中投放量来抑制拍卖价在过高价位上运行，从而对调控房价起到正面的影响。

 

　　第三，大力发展经济适用房，是调节房价的最有效手段。顾名思义，“经济适用房”就是既经济又适用的居民住宅房，他的消费对象应该是城市中处于温饱型家庭的一般民众，一些保守型消费的小康户也应该有资格享受政府大力发展经济适用房所减少的经济负担。

 

　　纵观全国各城市发展经济适用房的情况看，绝大多数地方根本就没有经济适用房的概念，很多城市在此名词出台以来还没有建造过一平米真正意义上的经济适用房；一些如北京这样和中央政策保持高度一致的城市，其经济适用房的推出也已严重走形。就拿北京为例，经济适用房的最大面积可以达到117平米；年薪为好几万的国家公务员凭着过硬的关系网可以优先拿到经济适用房房号；一些经济适用房小区内停放着众多住户自有的奔驰、宝马。

 

　　有鉴于此，本人认为发展经济使用房应该注意以下几个问题：一是限制经济适用房的单户面积。经济适用房应该按照满足温饱型居民的需要进行建设，而不能依照富裕型群体的需求来设置，单户面积不宜过大，如芜湖这样的城市，其三口之家应在70平米以下，以满足其基本的住房需求为限。让那些早已超过小康水平的人们去购买真正的商品房；二是住宅选址应为相对偏僻地段。因为城市中心区的地价过高，发展经济适用房的代价实在是太高，不如在相对偏远地区建造一些大型的经济适用房小区，政府可以通过建设快速通道的方式来解决居民的出行问题；三是限制住户的转让行为。经济适用房是政府通过财政补贴或者是不赚钱、少赚钱的方式而建设的利民工程，惠及的民众也只能在居住期间享受这一政策优惠，一旦你的经济条件得到较大提升后需要改善居住条件，原有房产只能由政府回购，而不能通过产权交易机构自由买卖；四是限制经济适用房出借、出租。规定经济适用房的买主，所购经济适用房必须是自己居住，禁止出借、出租；五是在环境的投入上，应该比那些市场化运营的小区简捷、省钱。

 

　　上述措施的实行，必然会使那些有着一定社会身份、一定经济实力的人士放弃购买经济适用房的意愿，以让那些真正需要寻找一个安乐窝的人拥有一个廉价但很温暖的家。

 

　　第四，廉租房建设是实现“居者有其屋”的必要补充。我们有必要重新解读“居者有其屋”的内涵，百分百拥有自有住房那是一个不切合实际的幻想，即使在经济高度发达的国家也是无法实现的。“居者有其屋”的内涵应该是指人人享有安身立命之所，而不论其是自有还是租赁居住。

 

　　我们的社会应该承认贫富悬殊已经让国人分成了若干阶层，而不同的阶层就会存在着不同层次的消费需求；我们的政府更应该承认差异的存在，不要以浮躁的观点来误导大家以暂时缓解老百姓对高房价的不满；我们没有必要嘲笑香港笼屋，那些笼屋毕竟能够让众多无处栖身者避免露宿街头。

 

　　廉租房的租赁对象，应该是那些连购买经济适用房能力都没有的超低收入群体，这些人不但暂时没有能力购买经济适用房，也不具备按照市场价租赁房屋居住的能力。

 

　　那么，我们在对廉租房的设计时，就应该注意如下问题：一是政府应该承担超低收入家庭的住房保障责任，通过适度的财政保障来建造廉租房；二是廉租房只能满足超低收入者最基本的居住需要。因此，建造廉租房，应该更多地考虑最原始的居住功能，以较低的建造成本造更多的廉租房；三是廉租房的最大特点是房屋租金的廉价，而对于一些特殊困难的居民，政府应该免租，甚至补贴水、电、气的费用。

 

　　廉租房的适度建设，在解决部分特别困难户的居住问题时，也会缓解居民对经济适用房的需求；通过经济适用房的建设，将会分流部分普通商品房的购买者，缓解普通商品房的供需矛盾。

 

　　高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房的四位一体协调建设，让每个人都能得到适合自己的居住条件，必然会对目前城市房价过快增长起到缓解作用，对于缓解社会矛盾，建设和谐社会将会起到非常积极的作用。